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_“少子化”不利城市化

2017-11-18 21:04

城市笔记

城市在扩张,人口却将在峰值后逐年萎缩,那种修好楼盘不愁卖的好时光也将一去不复返。当中国进入人口拐点以后,人口将成为稀缺资源,中国也将步入“抢人”时代。

近日,联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案,对中国人口增长率做了预测,按照中方案,中国人口将在2026年转入负增长,此后负增长的速度越来越快,直到2060年才稳定下来。而按照低方案,中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。

少子化将对中国经济社会带来的影响不言而喻,人口减少,导致消费萎缩,进而需求同步萎缩,经济发展失去动力,社会失去活力。

少子化和人口危机的负面影响,媒体上已经讨论得够多了,如果换一个角度,用更辩证的方法,来同时看看少子化带来的正面影响和负面影响,我们以少子化对房地产和城市的影响为例,来翻看一枚硬币的两面。

人口结构的转变,与房地产之间有较强的关联性。以日本为例,1947-1949年是日本人口出生的高峰期,到1968-1974年,这批人的年龄达到19-27岁,陆续进入婚姻年龄,这些适婚的年轻人大多集中于城市,形成了对城市住房的刚性需求,这期间的日本房地产价格,也是持续上涨的阶段。1975年以后,受两次石油危机的影响,日本经济进入低增长高通胀的滞涨期,城市生活成本大幅上升,人口逐渐迁出城市,城市地价下跌8%。1992年日本人口红利的拐点真正到来,房地产的巨大泡沫开始破裂。

我们再回过头来看看我国的人口结构变化,根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年下降为5.43亿人,2025年下降到约为5亿人。从长期来看,潜在的购房人口缩减,将带来房地产价格下降,这对于北漂和底层而言可能是个好消息,对于投资房地产的人而言,则是个令人担忧的挑战。

中国近30年的城市大跃进,各地的新区新城如雨后春笋般冒出来。城市规划的美好愿景,与人口的实际变化形成了巨大的反差:城市在扩张,房产在增多,而人口却将在峰值后逐年萎缩,那种修好楼盘不愁卖的好时光也将一去不复返。

当然,除了房地产商的压力山大以外,地方政府的压力也在倍增,受房地产影响的还有城市的发展。过去三十年的城镇化,光修住宅就可以有人疯狂购买,进而引来人口的自然聚集,自然就有企业入驻,一派欣欣向荣景象,城镇化扩张粗放而迅速。而现在,城市的扩张也需要更加多元的动力,城镇化需要产业、人口、城市配套等多元要素来支撑,那些致力于修新城建新区的地方政府,将会迎来城镇化的寒冬:建好了的也可能因为缺少人气和产业,逐渐变为空城或鬼城,即便是政府花大力气投入修建的学校、医院、体育场馆,都将因为人口的逐渐减少,成为无用的废弃设施。

这一切,当然不是我们愿意看到的,不过不容否认的是,当中国进入人口拐点以后,人口将成为稀缺资源,中国也将步入“抢人”时代。

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发布时间:2017-11-18 21:04

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